德州催账公司成功调解某物业公司与117名业主物业服务合同纠纷

德州催账公司成功调解某物业公司与117名业主物业服务合同纠纷。

基本案情

某物业公司系为某小区提供物业服务的企业，该物业公司按照物业服务合同提供了物业服务，但该小区117名业主却未支付2024年以来的物业费，故某物业公司诉至法院，要求上述业主尽快足额给付物业费并承担违约金。

处理方式方法

法院收到起诉件材料后，考虑到涉及业主人数多，矛盾易激化，且关乎该小区全体业主切身利益，在向双方当事人介绍综治中心优势并征得当事人同意后，综治中心受理并统筹协调法院、城管局物业管理服务中心（以下简称物管中心）及入驻的调解组织联合开展调解工作，其中由法院指导调解，物管中心实地调查核实，调解中心批量化解。

一是对话沟通，寻找问题症结。调解员初步了解案情后，采用“背靠背”沟通方式，通过电话、微信等方式与双方取得联系，并由业主方共同推举出三名代表参与调解，建立有效的对话机制。经了解，业主反映小区楼道垃圾清扫不到位、地下车库湿滑、电动车停放管理混乱、充电装置较少且价格较贵、外墙涂层脱落等物业服务不到位问题，因此不愿继续支付物业费。调解员对了解到的情况一一进行登记，做好台账，并与物业公司进行沟通。物业公司表示上述问题已解决，且个别问题亦不属于物业服务范围内。调解员经过梳理，归纳出双方主要争议焦点为：1.小区是否存在楼道垃圾清扫不到位、地下车库湿滑、电动车停放管理混乱等服务不到位的问题；2.小区电动车充电装置是否不够，价格是否明显超出市场价；3.住宅楼外墙涂层脱落及住宅内墙皮脱落等问题是否属于物业服务范围。

二是释法明理，调查整改。为核实案涉小区是否存在上述问题，调解员与指导法官及物管中心工作人员前往小区现场进行实地调查。首先，调解员主持召开现场座谈会，争议双方就焦点问题进行现场质询，明确调查方向及双方就物业服务标准认定的具体差距。其次，指导法官向争议双方阐明《民法典》第937条、第942条、第944条中规定的物业服务人提供物业服务、业主支付物业费的具体内容以及部分典型案例，并明确对于物业服务到位但业主无故拖欠物业费且调解不成的，裁判结果将依法支持物业费及违约金等合理诉求；对于物业服务不到位的，由物管中心综合制作物业公司服务水平排名并适时向社会公布，物业公司可能会承担因企业形象不良带来的不利后果。同时，对于业主反映的各类问题是否属于物业服务内容进行说明，划定争议事项范围，对住宅楼外墙涂层脱落、房屋内墙皮脱落、烟道漏烟串味等不属于物业服务范围的问题，建议业主向开发商主张权利。再次，物管中心工作人员就争议的物业服务问题，与指导法官、调解员、争议双方共同走访小区地下车库、楼道走廊、停车棚等地现场，仔细查看相关设施运行及卫生状况，调阅物业公司与充电设备运营商相关合作资料，拍摄照片及视频进行记录。经过细致分析，物管中心认定小区存在地下车库入口处缺少防滑设施、电动车充电装置不满足实际需求、电动车停放管理混乱影响通行、部分楼道卫生状况较差等问题，并要求物业公司尽快整改，同时将情况通报给业主。在物业公司完成整改并反馈结果后，物管中心再次赴现场进行查验，并将整改情况向业主进行通报。业主代表表示，如问题得以解决，将积极协调案涉全体业主主动支付物业费。

三是分类施策，批量调处。对于物业问题整改情况，不少业主较为满意，并表示愿意尽快支付物业费；另有部分业主虽然认可整改结果，但表示因收入低微无力一次性支付，但愿意就支付方式及期限进行协商；还有少数业主依然不认可整改结果。针对上述情况，调解员决定分批次开展调解工作。对认可整改结果但依然拖欠物业费的部分业主，因人数较多，调解中心随即安排多名调解员同时开展批量调解工作，通过分期履行、适当减免等方式促成争议双方达成一致协议；对不认可调解结果的少数业主，由物管中心就物业服务标准向其一一阐明，同时由法官、调解员通过展示同小区其他案涉业主已调解成功的典型案例，向其说明主动履行的有利之处及不履行所需承担的不利后果，逐个多次沟通，帮助其认清物业服务状况，充分调动其履行意愿。最终，117名业主均与物业公司达成一致意见。至此，该系列物业纠纷全部成功化解。

处理结果

双方达成调解协议，117名业主主动补交物业费。